Болгарская недвижимость – доступная и непростая

В приобретении недвижимости в Болгарии есть тонкости и нюансы, которые трудно понять и предусмотреть иностранцу

В последнее время в России широко рекламируется болгарская недвижимость. И россияне, традиционно считающие Болгарию страной недорогого морского отдыха, все  чаще рассматривают ее, как место, где можно недорого приобрести дом или квартиру. При этом, в отличие от покупателей из европейских стран, купленное жилье преимущественно предназначается для собственного использования – для отдыха семьи, родственников и друзей, или для постоянного проживания.

Активная реклама, достаточно простая и малозатратная процедура получения ВНЖ в Болгарии, особенно для пенсионеров, выдаваемые владельцам недвижимости мультивизы сроком на три года – все эти возможности сделали для россиян  Болгарию чуть ли не «второй родиной». Во всяком случае, эта страна с большим отрывом опережает все прочие по числу приобретений нашими соотечественниками зарубежной недвижимости.

Однако, в приобретении недвижимости в Болгарии есть тонкости и нюансы, которые трудно понять и предусмотреть нашим соотечественникам. Именно поэтому в последнее время в российской печати появилось немало критических статей, посвященных этой теме. Общий настрой – недвижимость Болгарии переоценена, удорожания в обозримом будущем не предвидится, при покупке вас обязательно обманут и т.д. Так как же на самом деле, хорошо ли купить домик или квартиру в Болгарии? Или этого лучше не делать, чтобы не иметь головной боли или не потерять деньги?

Цель приобретения 87% всех покупателей приобрели недвижимость в Болгарии для личного пользования и не хотят в дальнейшем сдавать ее в аренду. 3% новых владельцев приобретают имущество с целью дальнейшей перепродажи. Остальные сочетают прибыль от сдачи собственности в аренду и собственного отдыха.

 Истина, как всегда, посередине. Прежде всего, спросите себя – для чего вы хотите купить недвижимость в Болгарии? Предполагаемые ответы: для летнего отдыха семьи и детей, для постоянного проживания, чтобы уехать жить и работать в Болгарию, для проживания после выхода на пенсию, вложить деньги, чтобы не пропали, купить дешево, чтобы продать потом дороже, просто все покупают и я хочу. Попробуем разобрать плюсы и минусы этих вариантов.

Дача у моря
Летний отдых россиян – это отдых на море. Поэтому, несмотря на то, что в Болгарии есть удивительно красивые долины с розовыми плантациями, поросшие лесом горные цепи, прекрасные горнолыжные курорты и места с минеральными источниками, россияне традиционно едут на морское побережье. И квартиры покупают тоже преимущественно на морских курортах, независимо от цели покупки.

Изменение цен на квартиры в городах Болгарии в период 12.2009 -12.2010 в процентах

	Монолитные	Панельные	Новое строительство	Среднее
София	- 11,3%	- 4,3%	- 7,0%	- 7,6%
Варна	- 7,0%	- 2,0%	- 1,7%	- 3,6%
Бургас	- 4,9%	- 0,3%	- 3,0%	- 0,6%
Стара Загора	- 3,3%	- 0,2%	- 0,2%	- 1,1%
Велико Тырново	- 7,7%	- 19,7%	- 5,1%	- 10,8%
Благоевград	- 4,4%	- 1,9%	- 2,7%	- 3,0%

Квартиру на крупных курортах и небольших приморских городках Болгарии можно покупать, если вы рассматриваете ее, как место для летнего отдыха своей семьи, родственников и друзей. Будьте уверены, что если вы приедете пожить в ней зимой, то вас встретят тишина, закрытые до лета магазины и неработающие заведения курорта, отсутствие каких-либо развлечений, сырой пронзительный ветер с моря, и необходимость за любой более или менее серьезной покупкой ехать в близлежащий город.

Курорты и курортные поселки потому так и называются, что они живут сезонной жизнью, которая зимой замирает. Если вас устраивает, что, купив недвижимость на море, вы будете ею пользоваться, как дачей, только в летнее время, - тогда это ваш выбор.

К слову сказать, иметь дачу на море – это очень неплохо. Тем более, получив мультивизу, как владелец недвижимости, вы в любое время можете приехать в Болгарию. С каждым годом все больше регулярных и чартерных авиарейсов связывают Россию с этой страной и улететь в Болгарию можно теперь уже не только из Москвы но и из Новосибирска, Екатеринбурга и других городов. Так что, если ваша цель – недвижимость, как летняя дача, тогда почему бы и не купить? Ведь море, солнце и натуральная еда будут с вами каждое лето.

Жить и работать
Болгария – страна, в которую вполне можно приехать на постоянное проживание. Разумеется, это не так уж просто, но вполне решаемо и во многом проще, чем в какую-либо другую страну Евросоюза. А приехав, надо где-то жить.

Если вы находитесь в активном возрасте, имеете или планируете иметь детей, заниматься бизнесом или просто работать, то в этом случае, конечно, лучше выбирать не морские курорты, а столицу или крупные города. Там легче с дошкольными учреждениями, школами и больницами, там проще организовать бизнес или найти работу (когда вы получите право работать официально). Там кипит жизнь, легче найти соотечественников и завести друзей.

Российские покупатели в зеркале статистики Покупатели из России ищут в Болгарии больше комплексы, с дополнительными сооружениями и внутренней инфраструктурой, новыми удачными архитектурными решениями. Они обязательно хотят получить скидки на покупаемое жилье, ищут самые лучшие предложения в своей категории, а также имеют серьезные требования к качеству недвижимого имущества.

Если же вы приобретаете жилье для проживания в Болгарии на пенсии, то тогда можно выбрать любой населенный пункт – от небольшого села до крупного города. Жизнь приблизительно везде одинакова, а когда наскучит тихая сельская жизнь, то можно поехать в близлежащий городок за обществом. Дороги в Болгарии неплохие, а в каждом селе есть возможность пользоваться интернетом, телевидением и мобильным телефоном, так что вы не будете себя чувствовать оторванным от цивилизации.

 Купить с инвестиционной целью

Еще совсем недавно Болгария была страной, в которую рекой текли инвестиционные деньги. Вкладывались они, в основном, в недвижимость, строительство, покупку отелей, и, преимущественно, с целью быстрого оборота капитала. Поскольку цена недвижимости росла в среднем по 15-20% в год, то соблазн быстрого обогащения интенсивно привлекал в страну спекулятивный капитал.

С приходом мирового кризиса праздник на рынке болгарской недвижимости закончился. Результаты прошедшего года показывают, что, в частности, на рынке курортной недвижимости Болгарии полностью отсутствуют пакетные продажи квартир, еще год назад весьма популярные у инвесторов из России. Как известно, даже Филипп Киркоров два года назад закупил несколько квартир в жилом комплексе в поселке Равда, около известного курорта „Солнечный берег” и несколько апартаментов в других привлекательных местах Болгарии. Итоги прошедшего лета показывают, что интерес к подобному роду операциям исчез. Таким образом, покупка квартиры или дома в Болгарии уже не принесет быстрого обогащения. Однако, в качестве долгосрочной инвестиции такое вложение капитала вполне приемлемо. Ведь Болгария по прежнему остается курортной страной и этот ее потенциал еще далек от исчерпания.

Русские идут

Как в один голос говорят менеджеры болгарских агентств недвижимости, прошедший год был годом покупателя из России. И на это есть две причины. Существенное падение цен на недвижимость в Болгарии сделало ее доступной покупателям со средними доходами. Заинтересованное в притоке инвестиций, болгарские официальные власти, разочаровавшись в европейцах, вновь обратили внимание на Россию. Вводятся облегченные правила получения болгарских виз, специальные визы владельцам недвижимости, освобождение от уплаты визовых сборов для детей и прочие льготы. Все больше российских городов организуют прямые авиарейсы в Болгарию и они не бывают пустыми. Сказать что на этом рынке кризис совсем не сказался, было бы неправдой – сказался, конечно. Даже в хмурые зимние месяцы самолеты, отправлявшиеся из Москвы в Бургас и Варну, бывают полны, и разговоры в этих самолетах велись практически об одном: кто что покупает или уже купил.

Согласно данным, опубликованным болгарским национальным статистическим институтом, в 2010 году основными покупателя недвижимости в Болгарии были граждане России. Они составили 40% от числа всех зарегистрированных сделок купли-продажи в стране.
Изменение цен на квартиры в болгарских городах, относительно 2008 года в евро/кв.м

Областные города	2008 г.	2010 г.
София	750,00	713,29
Силистра	763,33	683,99
Хасково	1091,00	923,06
Добрич	969,50	814,50
Шумен	995,50	812,62
Монтана	941,67	764,22
Кърджали	855,67	676,09
Ямбол	920,67	722,99
Габрово	861,67	665,54
Търговище	915,74	704,88
Кюстендил	751,33	569,36
Ловеч	909,17	685,97
Варна	2129,67	1593,97
Разград	985,67	733,00
Видин	916,10	680,64
Пазарджик	895,83	651,52
Перник	1170,50	832,17
Сливен	1075,00	762,31
Смолян	1085,33	766,59
Бургас	1755,00	1231,33
Благоевград	1235,67	851,22
Пловдив	1655,67	1056,13
София-столица	2470,00	1558,33
Враца	1041,00	646,00
Стара Загора	1449,17	890,78
Велико Търново	1330,68	809,37
Плевен	1434,00	831,02
Русе	1646,17	902,50
Всего	1418,24	971,20

С какой же целью покупают квартиры и дома наши соотечественники? Исследования показывают, что 87% всех покупателей приобрели недвижимость в Болгарии для личного пользования и не хотят в дальнейшем сдавать ее в аренду. Остальные сочетают прибыль от сдачи собственности в аренду и собственного отдыха, и только 3% новых владельцев приобретают имущество с целью дальнейшей перепродажи.

Мифы и реальность
Одним из весьма стойких мифов, касающихся недвижимости в Болгарии, является тот, что с началом кризиса в этой стране почти полностью прекратилось строительство. Дескать, застройщики недвижимости Болгарии и риэлторы распродают то, что осталось от «тучных» времен, а нового не начинают: нет средств. На самом деле, это, конечно, не так: новые проекты появляются и новые объекты вводят в эксплуатацию. Среди них есть те, что начинали строиться еще до кризиса, но значительную часть составляют те, чье возведение начато в 2009-м. И даже в 2010 году есть много объектов, которые начаты и продолжают успешно строиться. Если учесть, что в основном строительство в Болгарии длится год, готовы они будут к следующему сезону.

То, что новых проектов много, подтвердили и прошедшие в России осенью 2010 года выставки недвижимости, на которых болгарские компании – застройщики занимали внушительные площади. И интерес к предлагаемым ими объектам со стороны публики не ослабевал.

Интересно отметить, что застройщики в своих проектах начали ориентироваться на запросы российских покупателей. Это отмечается в том, что в квартирах стали ставить ванны – европейцы традиционно предпочитают душевые кабины, и сам размер строящихся апартаментов также претерпел изменения. Согласно статистике запросов наиболее востребованными у россиян являются небольшие, одно- иди двухкомнатные квартиры или большие апартаменты, часто двух-трехуровневые, с отделкой класса „люкс”.

Цена покупки 35% всех покупателей попадают в категорию так называемого „низкого сегмента“, бюджет которых между 16 000 и 25 000 евро. Самая многочисленная группа русских покупателей имеют бюджет между 45 000 и 60 000 евро. В следующую категорию попадают покупатели, бюджет которых находится в пределах от 60 000 до 150 000 евро, и которые хотели бы приобрести себе собственный дом. Кроме того, российские покупатели стремятся купить жильё в рассрочку, но при хорошей цене и максимальных скидках готовы заплатить сразу 100 % стоимости.

Еще одним мифом является мнение, что цены продолжат падение. Действительно, с началом кризиса, цены в некоторых сегментах рынка болгарской недвижимости упали до 40%. Однако, ситуация 2010 года показывает, что цены остановились, мало того, кое-где наблюдался даже их рост, преимущественно на жилье в столице Софии и в сегменте элитной недвижимости. Еще одной причиной заморозки цен является возобновление болгарскими банками ипотечного кредитования.

Менеджеры болгарских агентств недвижимости отмечают, что собственники недвижимости отказываются продавать по низким ценам, особенно, если речь идет о качественных апартаментах. Это также не способствует общей тенденции падения цен, и в целом может привести к дефициту качественного жилья на рынке. В своих комментариях менеджеры считают, что к весне цены на недвижимость на морском побережье Болгарии начнут расти, особенно в центральных районах Варны и Бургаса.

Вместо заключения
Так чем может быть выгодна покупка «домика у моря» в Болгарии? Если вы рассматриваете покупку с целью «спекульнуть», то это однозначно не получится: рынок затоварен, огромное количество жилых объектов продают не только компании, но и частные лица – неудавшиеся «инвесторы». А вот если ваша цель – недвижимость для себя, тогда почему бы и не купить? Тем более, что море и солнце в этой курортной стране останется и после кризиса, который, рано или поздно, закончится.
И кто знает, сколько будет стоить потом ваша квартирка у моря, купленная когда-то для себя.