Недвижимость в Болгарии, покупать или подождать?

Недвижимость в Болгарии, покупать или подождать?

Любого покупателя недвижимости всегда волнует вопрос - правильный ли момент он выбирает для покупки или рынок может еще просесть и лучше повременить с покупкой. В Болгарии за последние два года рынок недвижимости существенно „просел”, а в местной прессе довольно откровенно говорится о риске банкротства строительных компаний и переизбытке предложений. Вместе с тем, аналитики рынка сходятся во мнении, что после бурного пятилетнего развития и роста в 2003-2008 годах и последующего двухлетнего кризисного периода, болгарский рынок недвижимости переходит к новому этапу развития.

ВЛИЯНИЕ ЭКОНОМИКИ
Рынок недвижимости в любой стране определяется фундаментальными факторами, связанными с макроэкономическими показателями страны и состоянием банковской системы. Что касается Болгарии, то страна обладает серьезным потенциалом весьма умеренного, но стабильного развития. 

Первым и основным фактором для такого утверждения, является то, что Болгария входит в тройку стран ЕС с самым низким уровнем государственного долга, который составляет 16,7%. Кроме того, болгарские банки мало пострадали от кризиса и в настоящее время не имеют проблем с ликвидностью. Поэтому, несмотря на то, что рынок ипотеки серьезно снизился и доля проблемных кредитов снижается медленно, финансовая система страны остается стабильной. Все эти факторы свидетельствуют, что в среднесрочной перспективе потенциал рынка недвижимости Болгарии, остается высоким.

 Усилия болгарского правительства не допустить коллапса строительного рынка и активизация банков по расширению рынка ипотечного кредитования несомненно стабилизируют рынок недвижимости и стимулируют его рост. Но, к сожалению купля-продажа недвижимости является достаточно инертным рынком, в котором сильна психологическая составляющая. Оздоровление экономической ситуации в стране, уменьшение рисков и расширение кредитования банками не сразу приведут к увеличению количества и стоимости сделок с недвижимостью, и первые ощутимые результаты оживления стоит ожидать лишь только через год-два. Тем не менее, по итогам первого полугодия 2011 года, можно сделать вывод о некоторой стабилизации рынка купли-продажи недвижимости в стране.

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ
Многочисленные кампании, рекламирующие болгарскую недвижимость на российском рынке, продолжают давать результат и в условиях кризиса. Болгария стабильно лидирует среди россиян, интересующихся недвижимостью за рубежом, и этот интерес позволяет болгарскому рынку недвижимости не упасть окончательно. Чем же привлекают наших соотечественников болгарские дома и квартиры? Ответов на этот вопрос может быть столько же, сколько и россиян, решившихся приобрести недвижимость в Болгарии. Но некоторые выводы сделать можно.

Прежде всего Болгария лидирует в спросе россиян, ищущих зарубежную недвижимость для собственного использования. И формируют этот интерес, конечно цены, которые и до кризиса не были заоблачными, по сравнению с остальной Европой, а в кризис существенно снизились. Привлекательны и недорогие расходы на жизнь в Болгарии. Далее следуют широчайшие возможности для отдыха и оздоровления. В Болгарии, наряду с популярными морскими курортами, есть возможность зимой побывать на горнолыжных курортах, и в любое время года подлечиться в бальнеологических центрах.

Еще одной причиной роста интереса россиян к Болгарии - это особенность законодательства страны об иностранцах, позволяющие пенсионерам сравнительно просто и с небольшими затратами получить статус проживания в стране. Для этого нужно открыть счет в болгарском банке, предоставить несколько справок о своем пенсионном статусе и можно претендовать на получение вида на жительство. Поэтому не случайно в последние полтора года, все большее число россиян пенсионного возраста переселяются в Болгарию, обеспечивая около 30% всех сделок на рынке жилья Болгарии.

Есть, разумеется, и минусы. Так, в прессе периодически проходят новости об обманах российских покупателей недвижимости в Болгарии. Такие случаи, действительно есть, как, впрочем, и в любой стране. Анализируя ситуацию, часто оказывается, что большинство неприятностей случаются из-за традиционной российской привычки подписывать договоры, не читая и не вникая в текст, привычка верить на слово, незнание, и часто, нежелание знать болгарское законодательство относительно недвижимого имущества, прав и обязанностей иностранцев на территории страны.

Еще один минус будет важным для тех, кто рассматривает покупку недвижимости за рубежом, как инвестиционное вложение. Болгарский рынок для этой цели не подходит. Специалисты рынка недвижимости сходятся во мнении, что в ближайшие несколько лет отрасль не сможет полностью оправиться от кризиса. Потенциальные покупатели будут проявлять умеренный энтузиазм, а цены на жилье останутся примерно на том же уровне, что и сейчас.  Для реального покупателя это будет означать, что цены в текущем году не будут расти, а будут только «соревноваться» в своей стабилизации и падении, то есть незначительно колебаться вокруг сложившегося в настоящее время уровня.

БЕЗ СЮРПРИЗОВ
Начало 2011 года было отмечено стабилизацией цен в среднем ценовом диапазоне. Причинами послужило увеличение предложений по продаже вторичного жилья по более высокой цене, чем в 2010 году и спад предложений от владельцев недвижимости, желающих срочно ее продать.
Тем не менее, несмотря на некоторое оживление рынка, итоги первого полугодия 2011 года показывают, что общий объем сделок не превысил показатель соответствующего периода 2010 года, а общая сумма сделок продолжает снижаться. Это происходит потому, что основным спросом пользуются квартиры эконом класса стоимостью 18-30 тыс. евро и преимущественно в прибрежной зоне (Варна, Бургас). Во втором квартале был отмечен рост сделок и в среднем ценовом диапазоне, но незначительный. Что касается недвижимости класса „люкс”, где цена снизилась на 30-50% по отношению к пиковым значениям, то интерес к такой недвижимости хотя и высок, но не приводит к большому числу реальных сделок. Существует и различие среди покупателей.

Текущие цены на недвижимость (вторичный рынок болгарских черноморских курортов)

 

Средний уровень 
(евро за кв.м.)

Высокий уровень 
(евро за кв.м)

Созополь

700-900

До 1300

Варна

700-1000

До 1200

Святой Влас

500-800

До 1200

Бургас

600-800

До 1000

Солнечный Берег

400-600

До 1000

Приморско

500-1000

-

Поморие

600-800

До 1000 (редко)

Сарафово

550-900

-


Если рассматривать рынок по географическому месторасположению, то недвижимость в крупных городах привлекает преимущественно местных жителей и не интересна иностранным, в том числе и российским покупателям. Их интерес традиционно направлен на морское побережье и в небольшой степени - на горнолыжные курорты.
На черноморском побережье отмечается рост предложений на вторичном рынке. В этом сегменте продавцами выступают британцы, которыe зачастую в убыток, продают свою раннее купленную курортную недвижимость россиянам. Их цель - быстрее продать в Болгарии, чтобы купить на родине, где наблюдается существенное снижение цен. При этом аналитик отмечают, что несмотря на рост таких предложений, реальные сделки отмечаются только в определенном ценовом диапазоне.
В прибрежной зоне активизировались и некоторые застройщики, сумевшие найти соинвесторов и постепенно завершающие начатые проекты. Пользуясь всплесками спроса и некоторым повышением цен, они выставляют на рынок новые объекты, однако, после того, как лучшие квартиры продаются, цены вновь приходится снижать до уровня чуть выше кризисного периода.

Налог на недвижимость

Определен в Законе о местных налогах и сборах и налагается на все квартиры, дома, здания и земельные участки, находящиeся на официально определенной по кадастровой схеме территории населенных пунктов.

Размер налога определяется муниципальными властями, где находится объект недвижимости, в пределах от 0,1 до 4,5 промилла (0,1 - 4,5 на 1000 левов от налоговой оценки жилья).

Налог не взимается с сельскохозяйственных земельных участков и лесов и с недвижимости, чья налоговая оценка составляет ме-нее 2 520 левов (около 1 300 Евро). Также этот налог не берется со зданий библиотек, Болгарского Красного Креста, высших учебных заведений, государственных зданий и зданий, принадлежащих  зарегистрированным в Болгарии религиозным организациям.

ХАРАКТЕРИСТИКА СПРОСА

Спрос на курортную недвижимость формируют преимущественно россияне, однако при достаточно высоком интересе с их стороны, лишь около 30% запросов реально превращаются в сделки. При это покупаются, в основном, объекты эконом-класса для собственного использования.

Внутренний спрос на недвижимость со стороны болгар также оставляет желать лучшего, поскольку имеется недостаток собственных средств и их недоверие к кредитным институтам. Спрос со стороны западноевропейцев невелик и имеет, как и раньше, исключительно инвестиционный характер.

В качестве основного вывода по анализу спроса на рынке вторичной болгарской недвижимости на побережье можно сказать, что наиболее ликвидными в данный момент являются предложения в хорошо обустроенных курортных или городских районах с развитой инфраструктурой недалеко от мест отдыха и пляжей. Студии востребованы по цене до 25 000 евро, квартиры с одной спальней - до 40 000, с двумя спальнями - до 60 000 евро, в люксовом сегменте - 100 000. Спрос на отдельно стоящие дома находится в пределах 50 000 - 150 000 евро, в зависимости от местоположения и качества строительства.

Цены квартир нового строительства в прибрежных зонах (в евро) акт 16, июнь 2011 г.

Город

Средняя

цена

Диапазон

 цен

Минимальное

предложение

Варна

840

280-1400

16 000 за 55 кв.м.

Бургас

678

650-800

28 500 за 55 кв.м.

Солн.берег

795

290-1300

 7 250 за 25 кв.м.

Пловдив

650

500-800

19 800 за 40 кв.м.

Плевен

560

360-760

21 800 за 62 кв.м.

В.Тырново

575

500-650

25 800 за 45 кв.м.

Ст. Загора

440

300-580

18 500 за 58 кв.м.

Вторичная недвижимость в болгарских городах востребована преимущественно жителями Болгарии, и спрос на них определяется уровнем платежеспособности населения, который остается достаточно низким. Поэтому, как свидетельствует статистика, в подавляющем числе болгарских городов цены на квартиры продолжают снижаться, хотя и незначительно. По итогам первого квартала 2011 года относительно предыдущего цены на жилье в городах Болгарии снизились, в среднем, на 5,6%. При этом наиболее значительно понизились цены в Шумене - на 7,9%, Благоевграде (6,2%) и Враце (5%). Рост цен наблюдался в Русе (2.5%), Бургасе (2.15), Стара Загоре (1.9%) и Софии (0.4 %). За первый квартал 2011г. общий объем сделок по этому сегменту рынка недвижимости не превысил уровень прошлого периода 2010 года, а общая сумма сделок имеет как и прежде тенденцию к снижению.


ХАРАКТЕРИСТИКА ПРЕДЛОЖЕНИЙ
По итогам первого квартала 2011 года цены на жилье в Болгарии упали в среднем по стране на 2,3% по сравнению с последним кварталом 2010 года. Об этом свидетельствуют данные Национального статистического института. Если сравнивать с ценами соответствующего периода, - то есть с первым кварталом 2010 года, то среднее падение цен составляет 5,6%. Как отмечают аналитики, цены практически вернулись на уровень 2006 года.

Стоимость жилья эконом класса осталась практически без изменения в Софии, Варне и снизилась в Бургасе (2-3%), Стара Загора (5%), Пловдив (6%) . Самые низкие цены на завершенное жилье эконом класса составляют примерно 640 евро кв. м (София, Варна) и 570 евро/кв.м. (Бургас, Пловдив). Нередко такое жилье предлагается по стоимости ниже 500 евро/кв.м. (как акция). Стоимость жилья типа люкс продолжила снижаться, и в среднем составляет около 4 % (София, Варна, Бургас). Что может составить к концу 2011г более 15% (более чем в 2010г.)

Число домов на продажу по цене ниже 10 тыс евро

Область

Число домов

Добрич

350            

Плевен

330          

Велико Тырново

290                        

Перник

160         

Пловдив

140         

Русе     

140      

Ловеч  

130       

София  

100          

Габрово

80          

Стара Загора

80

Самое большое падение цен испытал сегмент рынка по продаже домов, особенно в сельской местности. С приходом кризиса цена на дома падала до 28% в год, а для вновь построенных домов за три года кризиса цена упала примерно вдвое (с 1130 евро/кв. м до 600 евро/кв. м.). В настоящее время отличием этого рынка является наличие сверх дешевых предложений, практически по себестоимости строительства. Ситуация дополнительно усугубляется реализацией недвижимости банками по ипотечным кредитам. Желая вернуть кредит и не делая на продаже бизнес, банки продают такие дома по цене ниже 500 евро за кв.м.

 При таком снижении цен, спрос на отдельные дома временно повысился, ими заинтересовались и российские пенсионеры, которых, наряду с морем, тянет и „к земле”. Однако пока ситуация на этом рынке существенно не меняется.  Цены на сельскую недвижимость имеют еще большую тенденцию к снижению. Практически не встречается сельских домов (построенных или отремонтированных) выше 40 тыс. евро.

 

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ

Рынок недвижимости является зависимым от основных отраслей экономики и развивается по классическим законам. При существующем кризисе в кредитной сфере и относительно стабильной законодательной базе, вряд ли можно ожидать в Болгарии резких изменений в лучшую сторону таких отраслей как рынок недвижимости. Также не ожидается каких-либо изменений инвестиционного климата или более лояльной иммиграционной политики. Это означает, что заметного роста на рынке недвижимости в Болгарии не будет вплоть до осени 2011г. Но учитывая, что покупательская способность имеет тенденцию ежегодного снижения с окончанием сезона, то отсутствие какого-либо роста продолжится вплоть до весны 2012г.

В качестве актуальных тенденций болгарского рынка курортной недвижимости можно упомянуть сохранение спроса со стороны россиян, а также ожидаемый инвестиционный спрос со стороны болгарских компаний и физических лиц со свободными финансовыми ресурсами. Под вопросом остается дальнейшее влияние на рынок покупателей из Западной Европы.

В целом участники рынка довольно уверенно говорят о том, что ценовое дно уже пройдено. Они констатируют, что продажи в первом полугодии 2011 года идут активно, а в отношении студий скоро можно будет говорить даже о дефиците. С рынка активно вымываются предложения качественного жилья в готовых комплексах. Продавцы постепенно перестают предлагать скидки или рассрочку платежа, то есть неявный рост цен уже начался. Все эти факты свидетельствуют о стабилизации и постепенной раскрутке рынка. Более определенные выводы можно будет сделать лишь по окончании активного покупательского сезона - то есть к концу года.

Возврат к списку

ПОДЕЛИТЬСЯ В СОЦСЕТЯХ